2026년 세제개편안의 부동산 세제는 한마디로 ‘보유 중심에서 거주 중심으로의 전환’이다. 지금까지는 주택을 얼마나 오래 보유했는지가 중요한 기준이었다면, 앞으로는 그 주택에 실제로 거주했는지가 더 중요한 기준이 된다. 종합부동산세와 양도소득세 모두 실거주 여부를 핵심 기준으로 혜택이 재편되고, 다주택자에 대한 과세는 강화되는 방향이다. 70세가 넘은 A씨가 시가 45억 원, 공시가격 30억 원의 아파트를 10년 동안 보유한 사례를 기준으로, 제도별로 조건을 조금씩 바꿔 가며 세 부담이 어떻게 달라지는지 살펴본다. 종부세 개편 실거주 여부에 따라 달라지는 부담 먼저 종부세 기본공제부터 보자. 2027년 1월 1일부터 1세대 1주택자가 해당 주택에 실거주하면 기본공제금액은 현행 12억 원에서 14억 원으로 오른다. 반면 비거주 상태라면 기본공제금액은 12억 원으로 그대로 유지된다. 예를 들어 A씨가 이 아파트에 실제로 살고 있다면 14억 원까지 공제받을 수 있지만, 다른 곳에 살면서 보유만 하고 있다면 12억 원까지만 공제받게 된다. 같은 1세대 1주택자라도 실거주 여부에 따라 출발.부터 달라지는 셈이다. 공정시장가액비율도 올라간다. 현행 60%에서 2027년부터는 70%로 상향될 예정이고, 2028년부터는 1주택자와 지방 소재 1·2주택자에게 70%, 그 밖의 다주택자에게는 80%가 적용될 예정이다. 공정시장가액비율은 과세표준을 계산할 때 공시가격에 곱하는 비율이므로, 이 비율이 높아지면 같은 공시가격의 주택이라도 종부세 부담이 커질 수 있다. 고령·장기보유 세액공제도 거주 기간 중심으로 전환된다 릴게임 손오공 . 2027년에는 보유공제와 거주공제 중 큰 금액을 적용하되 한도 800만 원이 붙고, 2028년부터는 거주공제로 완전히 전환되면서 한도가 600만 원으로 내려간다. 이 차이는 A씨 사례에서 뚜렷하게 나타난다. A씨가 이 아파트에 10년간 실거주했다면 2027년과 2028년에도 공제율 80%를 유지할 수 있다. 이 경우 종부세는 2026년 154.9만 원에서 2027년 200.3만 원, 2028년 281.3만 원으로 비교적 완만하게 증가한다. 반대로 A씨가 이 아파트에 10년 동안 거주하지 않고 보유만 했다고 가정해보자. 이 경우 2027년에는 보유 기간별 공제 20%와 연령별 공제 40%를 합해 60%가 적용돼 종부세가 614.6만 원으로 늘어난다. 2028년에는 거주 기간별 공제를 받을 수 없고 연령별 공제 40%만 적용돼 종부세가 1019.1만 원까지 증가한다. 같은 70세 이상 1주택자이고 같은 아파트를 10년 보유했더라도, 실제 거주 여부에 따라 세 부담이 몇 배 차이 날 수 있는 것이다. 세율 체계도 바뀐다. 주택 수 기준 차등세율을 단계적으로 폐지하고 주택가액 기준으로 단일화될 예정이다. 현재 종부세 주택분은 2주택 이하 보유자에게 0.5~2.7%, 3주택 이상 보유자에게 0.5~5%의 세율을 적용한다. 그러나 개편안은 2028년부터 주택 수와 관계없이 0.5~5%의 단일 세율 체계로 바꾸는 방향이다. 알라딘꽁머니 다만 단계적 정상화를 위해 2027년은 2주택 이하 보유자에 대해 중간세율인 0.5~3.5% 세율을 적용하고, 과세표준 6억 초과 12억 이하 구간 세율을 1%에서 1.3%로 올릴 예정이다. 과세표준 6억 이하 구간만 제외하고는 전체적으로 종부세 세율이 모두 인상될 예정이다. 양도세 개편 오래 보유했는가보다 오래 거주했는가 양도소득세도 같은 방향으로 개편된다. 특히 1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 ‘보유 중심’에서 ‘거주 중심’으로 크게 바뀐다. 현행 제도에서는 보유 기간에 대해 연 4%, 거주 기간에 대해 연 4%를 각각 인정해 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 그러나 2029년부터는 보유공제가 완전히 사라지고, 거주 기간에 따른 연 8%, 최대 80% 공제만 남는다. 공제 한도도 새로 생겨 2028년에는 20억 원, 2029년 이후에는 10억 원이 적용된다. 이번에는 A씨가 이 아파트를 10년 보유했지만 실제 거주는 2년만 했다고 조건을 바꿔보자. 이 경우 2027년에 양도하면 거주 2년에 따른 8%와 보유 10년에 따른 40%를 합해 총 48%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 그러나 2029년 이후 양도하면 보유공제가 사라지므로 거주 2년에 해당하는 16%만 공제받게 된다. 보유 기간은 그대로 10년이어도, 실제 거주 기간이 짧다면 매도 시.에 따라 세 부담 차이가 커지는 것이다. 반대로 A씨가 10년 이상 실제로 거주한 1주택자라면 이야기가 달라진다. 이 경우 2029년 이후에도 거주 기간 공제만으로 최대 80%를 받을 수 있어 매도 시.의 영향이 상대적으로 적다. 다만 고가주택이라 공제액이 한도, 즉 2028년 20억 원 또는 2029년 이후 10억 원을 초과한다면 2027년이나 2028년에 매도하는 것이 더 유리할 수 있다 야마토게임기 . 다주택자의 선택 처분 시。, 중과 완화 기간 고려해야 마지막으로 A씨가 조정대상지역에 추가 주택을 보유한 다주택자라고 가정해보자. 이 경우 다주택자 양도세 중과 한시 완화 규정을 함께 봐야 한다. 조정대상지역 소재 주택을 보유한 다주택자의 중과세율은 2027년부터 2028년까지 2년간 한시적으로 낮아진다. 2주택자는 현행 기본세율에 20%포인트를 더하던 것이 2027년에는 5%포인트, 2028년에는 10%포인트로 줄어든다. 3주택 이상자는 현행 기본세율에 30%포인트를 더하던 것이 2027년에는 10%포인트, 2028년에는 15%포인트로 낮아진다. 2029년부터는 다시 원래 중과세율로 돌아가므로, 매도 계획이 있다면 그 전에 처분하는 것이 세 부담을 줄이는 데 유리할 수 있다. 다만 중과세율이 낮아지는 기간에도 장기보유특별공제는 여전히 적용되지 않는다. 적용 대상은 2년 이상 보유한 조정대상지역 소재 주택이고, 2026년 중 이미 중과를 적용받은 양도분도 소급 적용된다. 결국 이번 세제개편안은 A씨 사례처럼 같은 주택을 보유하고 있어도 실제 거주 기간, 매도 시., 추가 주택 보유 여부 등에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있다. 앞으로는 얼마나 오래 보유했는가보다 얼마나 실제로 거주했는가가 종부세와 양도세 모두에서 더 중요한 판단 기준이 된다. 다만 이번 세제개편안은 아직 정부안 단계이므로 정기국회 심사를 거치며 내용이 수정될 수 있다. 실제 의사결정을 할 때는 최종 법률 개정 내용과 본인의 보유 주택, 거주 기간, 양도 시。 등을 기준으로 별도의 계산이 필요하다. 조웅규·김지은 법무법인 바른 변호사 조정대상지역 소재