정부가 양도소득세와 보유세 부담을 강화하자 고가 주택 보유자들을 중심으로 절세 방안을 찾는 움직임이 빨라지고 있다. 2029년부터 양도세 부담이 대폭 늘어나는 만큼 양도차익을 한 번 정리하고 가는 게 낫다는 판단에 ‘제자리 갈아타기’ ‘교환 거래’ 등에 대한 문의가 늘고 있다. 제자리 갈아타기는 살고 있는 집을 팔고 인근 지역에서 비슷한 조건의 아파트를 구매하는 것이다. 교환 거래는 소유 주택을 서로 맞바꾸는 이색 거래 방식을 말한다. 일부 다주택자들 사이에선 보유세 부담에 다세대·다가구 주택 건물을 근린생활시설로 용도 변경하는 세제 회피성 편법 행위도 확산하고 있다. 6일 부동산 업계에 따르면 서울 강남권에서는 장기 보유 1주택자들의 갈아타기 문의가 잇따르고 있다. 서울 강남구 압구정동의 한 공인중개사무소 관계자는 “70대 고객 한 분이 올해 집을 팔아 양도차익을 한 번 정산하고 싶다며 연락을 해왔다”며 “양도차익이 대략 50억원이 넘었는데, 공제를 최대로 받을 수 있을 때 팔고 근처에 작은 평수로 다시 집을 사는 방법을 알아봐 달라고 했다”고 전했다. 정부가 지난 3일 발표한 세제 개편안에 따라 현행 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 바꾸며 1세대 1주택자에 대한 양도차익 공제 한도를 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 줄이기로 했다. 현재는 공제 한도가 없지만, 공제액의 상한선을 설정한 것이다. 릴게임 오션파라다이스 공제 한도가 축소되면 집값이 같더라도 납부해야 할 양도세는 늘어난다. 그래픽=손민균 예컨대 서울 강남구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용면적 84㎡를 16억원에 매수해 10년 동안 실거주한 1주택자 A씨가 해당 주택을 내년 초 56억원에 매도할 경우 내야 할 양도세는 2억4185만원이다. 양도차익 40억원에 장특공제로 26억8000만원(10년 이상 보유·거주 시 공제율 80% 적용)이 차감돼 과세표준이 6억원대로 낮아졌고 이를 반영한 세액이다. 그러나 공제 한도가 적용되는 2028년부터는 A씨에게 부과되는 양도세는 크게 불어난다. 2028년에는 4억4985만원, 2029년에는 9억4500만원을 내야 한다. 이 때문에 양도차익이 수십억원이 되는 장기 보유자들은 기존 주택을 일단 매도하고 인근 지역에 새 집을 사는 이른바 ‘제자리 갈아타기’를 적극 검토하고 있다. 새로 취득하는 주택에 대한 취득세를 내야 하긴 하나, 양도세 절세 효과가 더 크다. A씨가 살던 집을 팔고 인근 단지의 56억원짜리 아파트를 다시 살 경우 내야 할 취득세는 1억8480만원이다. 집 처분부터 새 집 취득에 소요되는 총 세금(양도세+취득세)은 4억2665만원으로, 이는 2029년 이후 매매 시 내야 할 양도세 대비 5억원가량 낮다. 보물섬릴게임 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “세제 개편으로 3년 후에 더 많은 양도세를 내야하는 상황을 피할 수 있고, 지금 집을 매각한 후 다시 사면 취득원가가 높아져 향후 다시 집을 팔 때에도 양도세 부담이 줄어들기 때문에 이런 방식의 거래를 고려하는 것”이라고 설명했다. 일러스트=정다운 살던 집을 서로 맞바꾸는 ‘교환 매매’ 역시 문의가 늘어나고 있다. 공시가격이 비슷한 아파트 단지 내 주택을 교환하는 거래인데, 이 역시 양도세를 낮추는 것이 목적이다. 이장원 세무법인 리치 대표 세무사는 “정치권에서 양도세 공제 한도에 대해 논의하기 시작한 지난해 말부터 매물이 귀한 초고가 주택을 보유한 고객을 중심으로 교환 매매 문의가 이어졌다”고 했다. 용산구의 한 공인중개사무소 관계자는 “과거 문재인 정부 때 세제, 대출 규제 강화에 주택 거래가 급감하자 절세 목적의 교환 매매가 늘었던 적이 있다”며 “보유세와 양도세 강화에 매물 잠김, 거래 위축이 우려되는 가운데 비슷한 상황이 반복될 수 있다고 본다”고 했다. 보유세 부담이 커진 다주택자가 주택으로 사용하던 건물의 용도를 근린생활시설로 변경하는 경우도 생겨나고 있다. 근린생활시설로 변경하면 주택 수 산정에서 제외되며, 다주택자 중과세 대상에 포함되지 않아 팔 때도 양도세와 취득세를 동시에 절감할 수 있다. 이장원 세무사는 “용도를 근린생활시설로 변경해 놓고 내부를 다시 주택으로 개조해 임차인을 들이려는 목적으로 문의하는 경우도 있는데 이는 편법, 불법 임대 사례에 해당한다”고 했다. large; fon