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최근 중동전쟁 등 거시적 투자환경에 경고등이 커졌다. 이로 인해 유가증권 시장은 급락을 거듭했다. 변동성에 대응하는 것은 안정적인 자산관리에 있어 항상 고민해야 할 숙제이다. 특히 은퇴 후 제2의 삶을 준비 중이라면 변동성 헷지를 위해 ‘안정적인 자산’을 취득하는 것은 더욱 중요하다. 아파트나 배당 주식 등이 안정적 자산에 부합한다고 생각할 수 있으나, 규제 정책과 글로벌 경기 흐름에 따른 변동성에 상대적으로 취약한 면이 있다.
그렇다면 농지를 자산으로 취득해보는 것은 어떨까. 농지란 지목이 전(田), 답(沓), 바다이야기룰 과수원이거나 실제 농작물 경작지로 이용되는 토지다. ‘경자유전(耕者有田)’ 원칙에 따라 농업인 자격을 갖추고 직접 농업경영을 할 수 있다면, 농지는 든든한 노후 자산이 될 수 있다. 지가 상승에 따라 꾸준히 가치가 오르고, 금융자산 대비 상대적으로 안정적인 운용을 기대할 수 있기 때문이다. 특히 도시화 현상이 가속화되면서 개발 가능한 토지 자원은 희소해지 릴게임바다이야기사이트 고 있다. 지난 15년간 경작 가능한 농지 면적은 감소 추세이며, 이는 원자재로서의 가치 상승 가능성과 맞물려 장기 보유 시 시세 차익 역시 가능함을 시사한다.
앞서 언급했듯이 직접 농업경영을 목적으로 농지를 취득하는 게 선행되어야 한다. 농지법에 명시되어 있는 농업인 자격을 갖추고 직접 농업경영을 목적으로 농지를 취득하는 것이다. 경자유 릴게임황금성 전 및 재촌 자경의 원칙하에 1000㎡ 이상 농지 경작 또는 연내 90일 이상 농업 종사, 축산업·곤충(굼벵이)·벌 꿀통 10대 양봉, 연간 120만원 판매액 충족(수입 및 비용 증빙 필수) 중 하나의 조건만 충족해도 가능하다.
직접 농업경영을 했다면 향후 임차료, 연금 등 현금흐름을 통해 효율적인 은퇴 자산으로 활용해볼 수 있다. 소유한 10원야마토게임 농지가 용도 지역상 도시지역 내 녹지지역 또는 비도시지역에 소재했다면 면적에 상관없이 농어촌공사에 일부 위탁하여 임대사업을 할 수 있기 때문이다. 단 농업인으로서 1년 이상 영농 경력을 인정받아야 한다. 농어촌 공사를 통해 임대사업 영위 시 산정되는 월 임차료는 인근 시세를 준용하며, 월 임대 수입의 5%를 수수료로 공제한 나머지 금액을 매달 수령할 수 릴게임모바일 있다.
또한 농지 대장, 영농경력확인서, 보전직불금(농업 관련 재화 구입시 지원금) 수령 자료를 근거로 영농경력 5년 이상 충족한다면, 만 65세에 2년 이상 보유하고 재촌·자경한 농지를 담보로 월 최대 300만원(배우자 합산 최대 600만원) 한도 내에서 연금을 신청할 수 있다. 농지 연금은 종신 정액형, 총수령액 30% 일시 인출형 등 지급방식 선택이 가능하고, 연금 수령과 함께 별도 임대가 가능해 매월 영농 소득을 추가 발생시킬 수 있다. 또한 타 연금과 중복 수령 가능하다.
8년 이상 영농 경력이 있다면 농지를 추가로 매입하여 농지 연금 수령액을 증가시킬 수도 있다. 농지법에 따르면 8년 이상 자경한 자는 임대 또는 위탁방식으로 농지를 보유할 수 있기 때문이다. 이처럼 8년 이상 영농한 자가 새로운 농지를 취득한 후 2년이 지나간 시점에 해당 농지를 담보로 연금을 신청한다면 최대 300만원 한도 내에서 수령 금액을 증가시킬 수 있다. 농어촌공사에 따르면 전국 농지 연금 평균 수익률은 2021년 종신 정액형 기준 연 4%이다.
경매를 활용해 농지를 취득한다면 농지 연금 수익률 개선도 가능하다. 연금 지급 시 총 수령 가능 금액은 담보물 평가금액으로 결정된다. 농지 연금 신청 시 담보물 평가금액은 공시가 100% 또는 감정가의 90% 중 선택할 수 있다. 만약 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰 받아 직접 영농하고, 추후 농지 연금을 수령한다면 실질 투자 수익률은 높아질 수밖에 없다.
예를 들어 감정가 2.28억원인 경매물건(농지)이 유찰돼 최저가 0.78억원이라 가정해보자. 0.78억원에 낙찰받는다면 감정가 2.28억원의 90%인 2억원으로 농지 연금 신청 시 담보 평가 받을 수 있다는 의미다. 평균 수익률 4% 적용하여 종신 정액형으로 단순 계산시 월 66만원을 수령 가능하다. 하지만 실제로 0.78억원에 구입하였으므로 (66만원 X 12)/0.78억원으로 계산하면 10.15% 수익률이며 전국 평균 수익률 4%를 크게 상회한다.
보유 중인 농지가 향후 개발 가능성이 있다면 금상첨화다. 인근 지역이 개발예정이라면 자산가치 상승에 따라 드라마틱한 가격 상승을 보여주기도 한다. 도시개발사업으로 인해 보유한 농지가 수용된다면 소유 면적과 감정평가금액에 따라 토지보상 또는 신규 조성된 택지지구 내 분양권을 갖게 돼 기대수익이 커져 가격상승이 가능하다. 특별시·광역시·시·군에서 10년 단위로 발표하는 도시기본계획을 통해 확인할 수 있으며, 지자체 도시계획 포털에 접속해서도 쉽게 확인할 수 있다. 또한 용도 지역상 계획관리지역(도시지역 편입이 예상되는 지역 또는 제한적 개발이 가능한 구역)의 농지를 직접 영농 중이라면 농지전용을 통해 전원주택 수요자에게 매도할 수 있다.
역사적으로 농지는 변동성이 적으면서 꾸준한 지가 상승을 보였다. 상대적으로 거시 환경과 경기변동에 덜 민감한 농지는 전원생활을 꿈꾸는 은퇴자에게 안정적인 자산이라 할 수 있다. 은퇴를 앞둔 시점에 개발 잠재력을 갖춘 농지를 긴 호흡으로 찾아보는 것은 어떨까. 5년 이상 직접 영농을 통해 땀의 가치와 판매수익을 얻고, 이후 농지 연금과 위탁 임대를 활용해 제2의 연금까지 수령할 수 있다면 은퇴 후 삶이 풍요로워질 수 있다.
우리은행 부동산연구원
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